- Le guide du prêt immobilier
- Garantie de crédit
La souscription à une assurance est obligatoire dans la mise en place d’un dossier de crédit immobilier. Cette assurance permettra à l’emprunteur de garantir le paiement de ses mensualités en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail.
Pourquoi doit-on garantir son crédit ?
Toute demande pour un crédit immobilier nécessite la souscription à une assurance qui va garantir le paiement effectif des mensualités jusqu’au terme du prêt dans le cas où l’emprunteur subirait un accident ou viendrait à mourir. Les garanties fixées dans l’assurance permettront ainsi à sa famille d’assurer le remboursement d’une part, et à la banque de récupérer le capital emprunté d’autre part.
On distingue différents types de garanties, mais avant d’accorder le prêt et la souscription à une assurance, les établissements bancaires exigent aux demandeurs de remplir un questionnaire de santé. Ils se baseront alors sur ces informations pour évaluer le niveau de risque que représente leur santé. Les demandes de prêt des personnes dites à risque, notamment celles ayant des antécédents de maladies graves et celles effectuant des métiers à risque, peuvent faire l’objet d’un refus, et ce, bien qu’elles fournissent des garanties.
Garantie hypothécaire ou caution ?
Le prêteur peut soumettre différents types de garanties, entre autres l’hypothèque, la caution, le privilège de prêteur de deniers et le nantissement.
L’hypothèque
L’hypothèque consiste à mettre un bien immobilier en tant que garantie du prêt contracté. Cette formule adosse le bon paiement de la dette à une propriété, sans pour autant déposséder l’emprunteur. Ainsi, dans le cas où celui-ci se trouve face à un problème dans le remboursement des mensualités, suite à une invalidité ou une incapacité temporaire de travail, la banque va saisir le bien hypothéqué et le mettre en vente aux enchères afin de récupérer le capital restant dû.
Le demandeur de prêt consent librement à hypothéquer son bien. De ce fait, le dossier déposé nécessite l’établissement d’un acte notarié et l’inscription de l’hypothèque auprès des services de la publicité foncière. Il doit ainsi se charger des différents frais liés à la souscription de cette garantie, dont les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, les droits d’enregistrement, la contribution de sécurité immobilière ainsi que la TVA.
Dans le cas d’un remboursement anticipé du crédit, l’emprunteur doit s’acquitter des frais de «mainlevée d’hypothèque» attestant la fin des remboursements. Toutefois, l’hypothèque reste toujours valable jusqu’à un an après le terme du contrat de prêt.
Le Privilège de Prêteur de Deniers ou PPD
La garantie Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) a le même principe de fonctionnement que l’hypothèque, à quelques différences près. En effet, en cas d’incapacité pour rembourser les mensualités, le prêteur peut saisir la maison mise en garantie et le mettre en vente afin de régler les montants dus. D’ailleurs, en cas de saisie et de vente, la banque proposant le crédit immobilier est la première à être remboursée.
Le PDD est validé par acte notarié et inscrit sur le fichier des hypothèques. Toutefois, il est exempt de la taxe de publicité foncière, ce qui fait qu’il est moins cher que la garantie hypothécaire. Il est à noter que le PDD ne garantit que des biens anciens, tels que des constructions terminées ou des terrains. Par ailleurs, il ne peut être utilisé ni pour l’achat d’un bien neuf ou en construction ni pour un rachat de crédit.
La société de cautionnement
Avec cette formule, ce sont les sociétés de cautionnement mutuel qui s’engagent à assurer les mensualités d’un crédit immobilier en cas de non-paiement par l’emprunteur. Le cautionnement peut couvrir aussi bien les logements anciens que les neufs. Le coût de la caution est en général de 1% du montant emprunté, mais il existe des exceptions.
Si l’emprunteur se trouve en difficulté dans le remboursement des mensualités, la société de cautionnement se charge de rembourser les mensualités à la banque. Elle proposera ensuite à l’emprunteur des solutions à l’amiable pour le remboursement de la somme versée. Dans le cas où cela est impossible, elle va saisir le bien et procèdera à une vente aux enchères.
Nantissement
Si la personne demandant un crédit immobilier dispose de propriétés de valeur ou de fonds propres, ces biens peuvent constituer une garantie du prêt auprès de la banque qui pourra les vendre dans le cas où l’emprunteur n’est plus en mesure d’assurer ses paiements. De ce fait, le montant des biens nantis ne doit pas être inférieur au crédit demandé. Dans le cas contraire, l’emprunteur sera obligé de fournir une garantie complémentaire (caution ou hypothèque).
Les Biens de valeurs sujets au nantissement sont entre autres les contrats d'assurance-vie, les placements, un fonds de commerce, des titres, une œuvre d’art, un véhicule, etc. Si le nantissement est une meilleure alternative pour le débiteur par rapport au cautionnement et l’hypothèque, il lui enlève toutefois le pouvoir sur le bien nantis tant que les mensualités ne sont pas remboursées.
Conclusion
La proposition d’une garantie est indispensable pour favoriser l’octroi d’un prêt. Toutefois, il est indispensable de bien déterminer la formule de caution qui convient parfaitement au profil de chaque emprunteur.
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